Hasta hace poco, la presentación de informes ASG era una práctica empresarial voluntaria. Hoy en día, en una época de nuevas normativas legales y de la Unión Europea, así como de una presión cada vez mayor del medio ambiente, es una piedra angular de la conducta empresarial responsable y se está convirtiendo en un elemento clave de la ventaja competitiva. A partir de 2023, la exigencia de información no financiera se aplicará a las grandes empresas y a las que cotizan en bolsa, y desde 2026 dicha obligación corresponderá a la mayoría de las empresas.
Los informes no financieros de la UE se centran en los factores de sostenibilidad, cuyas normas definitivas están siendo elaboradas por la Unión Europea. Estas normas (ESRS - European Sustainability Reporting Standards) establecen los requisitos de información en los siguientes cuatro ámbitos:
• principios generales de información,
• relacionados con el medio ambiente,
• relacionados con el aspecto social,
• relacionados con el gobierno corporativo.
En este artículo queremos presentar el valor que el software de gestión e información ASG aporta al mercado inmobiliario.
¿Cómo puede ayudar el software de información ASG para el sector inmobiliario?
1. Recogida de datos en un solo lugar y su visualización
Las herramientas de información sobre ASG deben permitir la recopilación periódica de datos de los distintos ámbitos de la actividad inmobiliaria de forma estandarizada y estructurada.
Estas soluciones permiten la recopilación y el seguimiento eficaces de los datos inmobiliarios utilizados para la elaboración de informes no financieros, de acuerdo con las directivas comunitarias vigentes en este ámbito. Un software adecuadamente seleccionado puede ser una extensión de un sistema de tipo CAFM previamente instalado, recogiendo datos del edificio "a medida".
Toda la información necesaria se reúne en un solo lugar y puede presentarse en forma de paneles y widgets. Esto facilita la detección de posibles desviaciones y elementos de mejora.
• Flexibilidad en la recogida de datos y en la presentación de informes
Una de las ventajas del software de informes ASG es la flexibilidad en cuanto a la recopilación de datos ASG para las propiedades. Por lo general, los usuarios pueden recurrir a secciones predefinidas con información sobre los atributos de los edificios, pero también deben poder crear sus propios atributos personalizados según su criterio y necesidades individuales. Todo ello para que los datos puedan adaptarse a los distintos requisitos para obtener la certificación (por ejemplo, GRESB, LEED o BREEAM).
• Informes en conformidad con GRESB y más
El software para la elaboración de informes ASG debe contar con plantillas de informes preconstruidas que cumplan con los requisitos de la certificación GRESB (por ejemplo, consumo de energía y agua, emisiones de gases de efecto invernadero, volumen de residuos generados), así como con la capacidad de elaborar informes adicionales personalizados según sus propias necesidades.
• Recogida de datos de la encuesta
Otra herramienta útil para la elaboración de informes ASG es la creación de encuestas. Un gestor de edificios que utilice este tipo de aplicaciones puede, por ejemplo, preparar su propia encuesta de satisfacción del cliente, que luego enviará a todos sus inquilinos. Las respuestas recogidas son una valiosa fuente de información relacionada con la información no financiera y pueden ser relevantes a la hora de solicitar, por ejemplo, el GRESB u otras certificaciones.
• Internet de las Cosas (IoT)
El Internet de las Cosas es un concepto estratégico para el desarrollo de la Industria 4.0, mediante el cual las máquinas, los objetos o los dispositivos pueden recoger, procesar o intercambiar datos como las condiciones ambientales actuales (por ejemplo, los niveles de CO2, la temperatura, la humedad, el consumo de energía o de agua).
El IoT se utiliza en contadores inteligentes (smart metering), con el apoyo de aplicaciones de gestión de instalaciones junto con software de informes no financieros. Los sensores IoT también se utilizan para medir el consumo de servicios públicos o de energía, enviando la información de consumo en tiempo real. Esto nos permite recoger continuamente datos sobre el consumo real de un parámetro en un momento determinado.
Otro ejemplo del uso de la tecnología IoT son los sensores, que miden parámetros físicos del entorno (por ejemplo, temperatura, humedad) o parámetros relacionados con un dispositivo específico (por ejemplo, vibración, fugas). A diferencia de los contadores inteligentes, que nos proporcionan información sobre los parámetros exactos que suministramos o transmitimos, los sensores del IoT se utilizan para recopilar y supervisar datos sobre cómo se traducen los parámetros en las condiciones ambientales del mundo real.
Ejemplo: El contador eléctrico inteligente mide el valor de la energía consumida. El sensor IoT mide la temperatura de una habitación que se calienta con un calentador eléctrico. La combinación de estos dos elementos del IoT nos permite observar y analizar de forma precisa la cantidad de energía que consume el mantenimiento de la temperatura ambiente de la habitación y cuánta energía utilizamos al subir o bajar la temperatura.
• Visualización de datos (cuadros de mando y widgets)
Los cuadros de mando integrados permiten presentar los datos sobre el consumo de energía y agua, la generación de residuos o las emisiones de gases de efecto invernadero de los edificios seleccionados en forma de gráficos (de barras, de líneas).
Según las necesidades, los datos pueden presentarse de forma interanual (year-to-year) o comparados con el periodo anterior (like-for-like) y la posibilidad de descargar los datos del cuadro de mandos a un archivo XLS permite un análisis más profundo. Además, la opción de superponer objetivos predefinidos en el gráfico puede facilitar considerablemente la gestión de objetivos y la evaluación de la situación actual.
El proceso de visualización de datos se complementa con widgets que, en función de la configuración, pueden mostrar y comparar los datos de los recursos de los periodos de tiempo seleccionados.
La aplicación debe ser capaz de integrarse con los sensores del IoT. Cuando los widgets se integran con el IoT, se convierten en una valiosa fuente de datos visualizados sobre parámetros del edificio como los niveles de CO2, la temperatura, la humedad, la energía o el consumo de agua.
2. Transparencia y detalle de los datos
Las empresas inmobiliarias que utilizan el software adecuado para la elaboración de informes ASG tienen una tarea más fácil en la preparación de informes no financieros. El detalle y la precisión de los datos de las diferentes áreas de las operaciones de un edificio, la transparencia, la mejor comunicación con los inquilinos o el apoyo en la identificación y el seguimiento de los riesgos relacionados con las cuestiones ASG son sólo algunas de las ventajas disponibles.
• Establecimiento de objetivos de sostenibilidad - ASG
Una de las principales cuestiones de las citadas normas de información no financiera de la UE son los objetivos medibles que las empresas se marcan en materia de sostenibilidad y su consecución real.
Para cumplir estos requisitos, el programa informático debe permitir definir y establecer los propios objetivos relacionados, por ejemplo, con el consumo de energía, el consumo de agua, la generación de residuos y las emisiones de gases de efecto invernadero.
Este tipo de aplicación permite definir cualquier número de objetivos en una cartera inmobiliaria. Un panel de objetivos específico ofrece una visión general de todos los objetivos predefinidos, lo que permite una rápida evaluación del rendimiento actual de las tareas individuales con respecto a sus objetivos.
• Informes con contador
Las amplias capacidades de los sistemas de información de ASG de las propiedades permiten obtener información detallada relacionada con los contadores situados en los edificios. El software permite describir detalladamente la ubicación en la que funciona el contador (zona del propietario, zona del inquilino, zona común, zonas exteriores del edificio, etc.). También es posible identificar la fuente exacta del contador. No sólo lo que mide el contador (energía/agua), sino también si el recurso procede de fuentes renovables (por ejemplo, mediante energía fotovoltaica) o no renovables. Además, cada contador puede asignarse a uno de los tres rangos (Alcance 1, 2, 3) de emisiones (de CO2), lo que simplifica considerablemente el cálculo y la notificación de la huella de carbono de una empresa.
Emisiones de alcance 1 (scope 1), emisiones directas, se definen como las emisiones procedentes de fuentes que son propiedad o están controladas por una organización, por ejemplo, el gas natural quemado en una caldera en las instalaciones de la empresa.
Emisiones de alcance 2 (scope 2), emisiones indirectas, procedentes de la electricidad comprada, por ejemplo, la electricidad consumida por una empresa pero generada en otro lugar.
Emisiones de alcance 3 (scope 3), emisiones que se producen como resultado de las actividades de una organización pero no son directamente de su propiedad ni están controladas por ella.
Fuentes de datos: ¿cuál es la mejor manera de recogerlos?
El requisito necesario para la correcta recopilación de datos para los informes no financieros es una cuidadosa integración con las distintas áreas de adquisición de información en una única norma. La cuestión es especialmente relevante en los edificios, donde la transmisión automatizada de los parámetros del edificio implica cantidades muy grandes de datos.
La aplicación Singu FM, junto con su extensión de software de informes no financieros, utiliza un estándar de transferencia de datos, el protocolo MQTT. Se trata de un estándar global a través del cual podemos conectar muchos sensores IoT, contadores inteligentes o dispositivos directamente a Singu, es decir, leer los parámetros de funcionamiento de estos dispositivos.
Otra opción es introducir las lecturas de los parámetros individuales en el módulo del contador o del aparato. Estos están integrados en el informe ASG, por lo que, a pesar de las lecturas no automáticas, encontrarán su entrada en el informe.
Asimismo, al elegir el estándar MQTT como protocolo principal de transferencia de datos para la aplicación Singu FM, ofrecemos a los clientes la posibilidad de integrar otros datos en el sistema. Un ejemplo sería un sistema de control de edificios BMS integrado con lectura de contadores. Si los datos en el formulario designado pueden ser exportados desde el BMS de acuerdo con el protocolo MQTT, podrán ser transferidos posteriormente a la aplicación Singu FM, creando así un lote de datos para el informe ASG.
• Indicadores de intensidad
En los informes no financieros, hay varios indicadores que convierten un determinado recurso en m2 de un área determinada. Gracias a los indicadores de intensidad incorporados al sistema, podemos elaborar informes con datos basados en este indicador. Los indicadores también permiten comparar edificios de diferentes tamaños y dimensiones entre sí.
• Gestión de residuos
Las empresas deberán proporcionar información detallada sobre los residuos que generan como parte de sus informes no financieros. Los programas informáticos de información no financiera permiten obtener información detallada sobre el tipo y el volumen de los residuos generados por una empresa, así como sobre la dirección y el método de su eliminación. Además, mediante los factores de conversión adecuados (establecidos según las necesidades del usuario), el sistema debe poder convertir los metros cúbicos en toneladas en caso de que las empresas de eliminación de residuos proporcionen información en unidades distintas de los kilogramos.
3. Identificación de áreas de mejora
Al hacer un seguimiento e informar regularmente sobre los datos no financieros, las empresas pueden identificar más fácilmente las áreas de mejora y comparar su rendimiento. De este modo, pueden tomar decisiones de inversión más informadas. Los datos ASG, adecuadamente recogidos y visualizados, pueden ayudar a identificar los riesgos y oportunidades medioambientales y sociales que afectan al valor de los activos. Esto ofrece una importante oportunidad para adoptar una visión holística del rendimiento de los activos mediante la recopilación adecuada de datos ASG.
La posibilidad de superponer los objetivos definidos en un gráfico del cuadro de mandos de ASG hace que sea fácil y sencillo seguir los progresos y reaccionar de forma continua a las áreas de mejora, cuando los resultados emergentes no van según lo previsto.
Los informes disponibles en Singu FM permiten comparar los datos de un periodo a otro y detectar una posible mala gestión o cualquier desviación de la norma.
Los informes sobre ASG se tratan a veces como un informe anual, pero resulta crucial registrar y supervisar continuamente los datos a lo largo del año. Con los sensores del IoT y las lecturas de datos en vivo de los mismos, se hace posible el análisis de los datos en tiempo real. Esto facilita tanto la gestión como la adopción de medidas correctoras rápidas. De este modo, cualquier anomalía en el funcionamiento de la infraestructura se advierte de inmediato, evitando cualquier tipo de posible fuga y el coste de reparación de los equipos.
Informes sobre ASG: pasos para implantar el sistema
La implantación de un sistema de información ASG puede dividirse en varias etapas fundamentales:
1. Nombramiento de los coordinadores y del equipo del proyecto
2. Elección del edificio para la primera implantación
4. Auditoría técnica:
a. Verificación de la lectura de los servicios públicos en los contadores
b. Verificación de los métodos de eliminación de residuos
5. Taller y preparación del calendario de aplicación
6. Finalización del estudio de los datos del edificio y de la certificación existente (GRESB, LEED, BREAM)
7. Instalación de dispositivos técnicos para mejorar la lectura del consumo de servicios públicos en los contadores
8. Configuración de la aplicación para recoger los datos de eliminación de residuos
9. Definición de los objetivos ASG y de la estrategia para el edificio (auto-mejora)
10. Análisis de los primeros datos, conclusiones
Simplifica los informes sobre ASG en el sector inmobiliario
La elaboración de informes ASG es todo un reto para los equipos interdepartamentales, que necesitan recoger regularmente datos de múltiples fuentes, como edificios, ubicaciones dentro de las instalaciones o diferentes áreas de la empresa, entre otras. La recopilación de datos del edificio, como la eliminación de residuos, las lecturas de los contadores o las respuestas de las encuestas a los inquilinos, por ejemplo, deben recogerse en un solo lugar, idealmente utilizando la misma herramienta.
Todas estas capacidades y el resto de ventajas descritas en el documento son realizadas por la aplicación Singu FM, un sistema de gestión y mantenimiento de instalaciones con extensión de informes ASG para inmuebles.
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